最近在抖音上刷到一条新闻，有家长租公寓按 4300 元的租金从房东那边收房源，再以 2800 元的价格把房子租给租客。

  有的租客刚交了一年 35000 多元的房租，才住了三天。结果现在中介跑路了，房子即将要被房东收回，自己的租金也打了水漂。真是应了那句“人在家中坐，祸从天上来”。

  视频里有人做了统计，受影响的房子一共有 11391 套，中介估计卷走了五六亿。

  我上网查了下，发现最近暴雷的长租公寓有点多，光是这一个月就有好几家倒闭、跑路了：

  更夸张的是，在今年 2 月到 4 月之间，就已经有 16 家长租公寓暴雷了，倒闭原因要么是资金链断裂，要么是高收低租。

  那么究竟是什么原因，导致如此多的长租公寓在最近密集暴雷？所谓的“高收低租”又是什么情况？

  我仔细研究了下新闻，发现最近暴雷的这些长租公寓，其实是由于“高收低租”的运营模式暴雷的。

  租客想要从这些长租公寓手里低价租房，其实都是有条件的，要么一次性付清一整年的房租，要么和金融机构签约，贷款租房。

  比如@每日经济新闻 就报道过，杭州的巢客公寓在和租客沟通房租的时候，会提供月付、季付、年付多种选项，而最划算的就是年付了，折算下来每个月能省好几百块。

  很多租客看到年付如此优惠的价格，就毫不犹豫地选择直接付掉一年的租金，毕竟一年能省 7200 元。

  虽然看上去是租客占了便宜，但是一旦长租公寓跑路，自己付的几万块租金就打水漂了。之前上海岚越公寓暴雷，就有不少租客中招，损失都是五位数。

  这时候可能会有人说了，自己按月付房租，钱都在自己手里，这样总不会被骗了吧。

  他们会和金融机构合作，如果有租客既想要低价租房，又不想一下付掉一整年的房租，可以和贷款平台签合同。

  租客看上去是在按月付租金，其实就是在按月还贷款。而另一边贷款平台早就把一整年的租金打给长租公寓了。

  这样一来，一旦长租公寓暴雷跑路，房子被房东收回，租客们最后自己没地方住，还要还贷款。

  而且很多刚工作的年轻人本来就没什么存款，万一手头周转不过来，来不及还贷，甚至还会影响征信。

  今年 4 月份，就有 20 多名长沙美丽屋的租客，因为这个情况“误上”了征信黑名单。

  这些长租公寓原本是靠做中间商赚差价，现在却冒着现金流断裂的风险，“高收低租”做赔本的买卖，这到底图个啥？

  其实这些人根本看不上那点差价，而是盯上了你的本金！表面上看这些公寓都是在负债经营，实际上暗地里已经捞了大笔现金。

  前面提到，这些长租公寓在和租客签订合约的时候，都会通过种种方式，诱导租客按年支付租金，或是和贷款平台签约。这样一来，长租公寓能立马拿到一整年的租金。

  假如按照每套房子对外 3000 元的月租来算，租出去 100 套，中介就能收到 360 万租金；租出去 1000 套，能收到 3600 万；如果 10000 套就是 3.6 个亿啊！

  明眼人都能看得出来，总是高价收房，低价出租，早晚要倒闭。但这些长租公寓并不担心，因为只要手头有现金，就能继续撒钱收房源。

  公司只要不断有新的房源进来，不断有新的租客交钱，就能够继续运营下去。这么一看，还有点“庞氏骗局”的味道？

  等到之后新租客慢慢的变少，长租公寓没有新的租客来交钱，最后肯定会资金链断裂，要么破产倒闭，要么公司跑路。

  而这些长租公寓就算被立案调查，或者被定性为诈骗，也奈何不了他们。毕竟从表面上看，他们都是在经营公司，只是资金链断裂了。你总不能不允许人家经营亏损倒闭吧？

  上面提到暴雷企业很多都是有“高价收房，低价出租”的骚操作，遇到疫情就暴雷似乎并不意外。但实际上，即便很多正规的长租公寓也是在玩一个危险游戏。

  所谓分布式，像自如、蛋壳这种企业向“散户房主”去租房，装修一番再租出去，本质上相当于一个二房东在赚差价。

  而集中式则是由房地产公司、物业集团将某一个区域内的正片房产，统一装修出租，租客相当于直接向房主租房。

  据《2019 年租赁住宅行业白皮书》显示，国内 20 个重点城市中，公域租金回报率只有 1%~3% 。

  网上有业内人士透露，企业想要保证盈利，要保证租房率在 90% 。而像今年这样，在疫情的大背景下，租客数量、续租率都在下降，这么薄的利润根本不足以维持长租公寓的运营。

  当然，对于房子所有权在自己手中的集中式长租公寓来说，生意不好只是有限度的亏损，但对于自如、蛋壳等互联网长租公寓来说，退一步就是悬崖。

  本身是一个“轻资产”、“轻负债”的模式，但他们的扩张模式却给自己埋了个巨坑。

  举个例子吧，假设有一套 6000/月 的三室一厅，长租公寓装修一番改成四室，租出去一个月收回 8000 元，自己能赚 2000 元。

  简单来说，就是让租客和贷款平台签下合同，租客按月还贷款，可以一次性从贷款平台拿到全部现金。（PS. 很多网友都表明了自己并没有正真获得的特殊提醒，就签下了贷款协议）

  这样，长租公寓手里的钱本来只够付 100 套房 1 个月的房租，一下子就能通过金融机构预支 12 个月的钱。

  一部分放进资金池保证每个月交租给房主，更多的钱去租更多的房子，再通过同样的方式便可以套出更多的钱。

  但问题就在于，一旦遇到特殊情况，资金池里的钱不足以支付房主房租时，长租公寓就暴雷了。

  现在在疫情的大背景下，长租公寓的扩张困难，现金贷模式“套现”也就困难。租客退租、房屋空租、房东房租、运维成本……这些都得花钱，现金流一花完自然就暴雷。

  当然，这种情况大多数都是出现在分布式公寓。因为租客签的合同对象是和二房东——长租公寓，房东也是受害者。

  所以，为了尽最大可能避免陷入“钱花了，没房住”的窘境，最优选择魔方、泊寓这种集中式公寓。在这种模式下，公寓运营方要么是自己有产权，要么是房东全权委托，当公司资金出现问题甚至倒闭，租赁合同仍然有效。

  前面已经讲过，很多长租公寓公司为了扩大资金池去跑马圈地，往往会通过种种手段引诱用户签贷款协议。

  比如使用贷款房租更便宜，甚至直接将贷款协议放到不起眼处，让用户在不知情的情况下签约。

  在这种情况下，一旦公寓暴雷就会出现很多麻烦。比如预交的房租退不了，你停止交租后影响个人征信……

  很多长租公寓为了能一次拿到更多的现金，往往会给年限更长的合同优惠。比如：

  一间房月租 2300元/月，按季度租 2100元/月 ，半年租的线元/月，年付则只需要 1700元/月 。

  如果你能保证稳定住满期限，在长租公寓不暴雷的前提下，问题不大。但如果中途改租退房，在今年各大公寓现金流紧张的情况下，退租难度一定拉满的。

  在这些暴雷的企业里，有正规企业疯狂利用“现金贷模式”跑马圈地，因经营不善进而暴雷；也有黑心商家恶意割韭菜，套现后就跑……

  但让我们无奈的是，就算这些“劣币”被淘汰，行业情况也很难得到根本上的改变。

  因为不管是黑心商家套现、还是公寓过度扩张暴雷，都是以小博大一本万利的生意，没有官方的强力管控很快就会有新的“劣币”出现。

  最终的受害者，永远都是我们这些处于弱势的租客们。而我们所能做的，只有谨慎再谨慎，小心再小心。

  @每日经济新闻 《付了整年房租，住3天就出事…长租公寓接连跑路，租客怕被赶走，上万房东炸锅》